נכס מניב (או נדל"ן מניב) הוא נכס שניתן להשכיר אותו: דירה, משרד, קליניקה, מחסן, חנות, בניין, אולם, קרקע, תחנת דלק, חניון וכו'. כלומר, מעבר לערך ההוני של הנכס - הוא מייצר עבור בעליו תזרים הכנסות ונושא תשואה. לכן, רכישת נכס מניב שייכת לסוג ההשקעות לטווח ארוך (בניגוד להשקעות לטווח קצר, במסגרתן נרכש נכס כדי להפיק רווח ממכירתו מיד כאשר ערכו עולה). כיצד מחשבים את התשואה על ההשקעה? הנוסחה לחישוב התשואה היא חלוקת ההכנסה השנתית מהנכס בסכום הרכישה. דוגמא: אם הנכס נקנה בהשקעה של 100 אלף דולר ומניב שכר דירה חודשי של 500 דולר (6,000 דולר בשנה), הרי שהתשואה על ההשקעה היא 6% (לפני הוצאות תחזוקה ופחת). תכנון התקציב לרכישת נכס מניב יש לבצע תכנון פיננסי מקיף במסגרתו יש לבחון את היקף ההון העצמי התחלתי העומד לרשותכם ואת גובה המשכנתא שתידרש על מנת לבצע את הרכישה. בכדי לחשב את היקף ההלוואה שתידרש לכם יש להחסיר את ההון העצמי מתוך סך כל עלויות ההשקעה. בעת תכנון התקציב יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות מעבר להשקעה בנכס עצמו: דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין ומסים (כמו מס רכישה). כמו כן, כבעלי הנכס, יש להביא בחשבון עלויות של האחזקה השוטפת (אותה ניתן לבצע באופן עצמאי, או באמצעות חברת ניהול הגובה עמלה עבור שירותיה). היעזרו באנשי מקצוע מאחר שמדובר בהשקעה בסכומים גדולים יחסית, מומלץ להיעזר בשירותיהם של עורך דין המתמחה בנדל"ן וברואה חשבון / יועץ מס. מומחים המתמצאים בחוקים הנוגעים להשקעה בנדל"ן יכולים לסייע בכל שלבי המהלך - החל מהכנת התקציב, דרך קבלת הלוואות והחתימה על החוזה, ועד לפרישת היבטי המס הכרוכים ברכישה. לכן, כדאי לשאת בשכר הטרחה של מומחים מתאימים, במטרה להימנע מטעויות ולייצר רווח מקסימלי עבור ההשקעה.

​רכישה נבונה של דירה להשקעה עשויה להניב תשואה נאה ולספק ביטחון כלכלי לטווח הארוך. במילים אחרות: דירה להשקעה עשויה להוות מנוע צמיחה להתבססות כלכלית בשנות העבודה, ולשמש כמקור הכנסה לתקופה שאחרי הפרישה לפנסיה (זאת, בהתקיים תנאים כגון עליית מחירי דירות ושכר דירה באופן רציף וכאשר לא נדרשים תיקונים נרחבים בנכס). נכס להשקעה כאפיק חיסכון לילדים חלק מהאחריות שלנו כהורים היא לנסות להכין לילדינו בסיס כלכלי ליום שבו יעמדו ברשות עצמם - בסיס שיאפשר להם לצעוד את הצעדים הראשונים בחייהם הבוגרים. ישנן מספר דרכים לספק לילדים בסיס כלכלי - ניתן לפתוח עבורם חשבון חיסכון, או פיקדון בבנק ולהפקיד בו מדי חודש סכום מסוים. בשיטה זו, ההורים מפרישים סכום שאינו מכביד על התקציב החודשי והחיסכון "גדל" יחד עם הילדים. אפשרות נוספת להבטחת עתיד הילדים היא לרכוש עבורם נדל"ן להשקעה.

מטרת ההשקעה - לדוגמה, האם הדירה מיועדת להשכרה? דירה מסוג כזה למשל, כדאי לרכוש באזור של אוניברסיטאות או מכללות שבסביבתן תמיד יש דרישה לדירות שכורות. האם המטרה היא למצוא מקום שבו מחיר הנכס יעלה בצורה משמעותית, כך שההשקעה תשתלם בעתיד? במקרה זה יש לנסות לחזות מה יהיה המקום המבוקש הבא וכן לשקול את האופציה של רכישת דירה שעדין נמצאת בשלבי בנייה. לרוב ערך הנכס עולה ככל שהבניה מתקדמת ובפרט כשמתקבלת החזקה בדירה. גודל ומצב הדירה - בין אם קונים דירה לשם השכרתה או לשם מכירתה, מומלץ לקנות דירות קטנות ובמחירים סבירים. דירה קטנה או בינונית שתושכר במחיר סביר תניב תשואה גבוהה. גם אם מחליטים למכור, בשל קצב עליית הערך של דירות חדשות, סביר להניח שהרווח יהיה נאה, כך שבכל מקרה מדובר בהשקעה יציבה ורווחית. מיקום הנכס - הפוטנציאל של העיר או האזור חשוב במיוחד. האם יש בסביבה שרותים קהילתיים, גני ילדים, בתי ספר, גני משחקים? האם יש הגירה חיובית לעיר או לאזור? פיתוח עתידי - האם העיר או האזור נמצאים בתנופת פיתוח? מה בונים בסביבה? האם יש תכניות פיתוח קונקרטיות באזור הנכס? אפשרויות כלכליות - מה גובה המשכנתה שאפשר לקבל על סמך ההון ההתחלתי? מומלץ להתייעץ עם מומחי המשכנתאות​ של הבנק לגבי מסלולי המשכנתאות השונים העומדים לרשותך.

הגדרת ההשקעה מהו סוג הנכס הרצוי? האם הכוונה היא לרכוש דירה למגורים, משרד או אולי תחנת דלק? האם הכוונה היא לקנות ולמכור מהר כדי להפיק רווח מיידי, או שמדובר בהשקעה לשנים ארוכות? הגדרת סוג ההשקעה, האופי שלה ולוח הזמנים, תאפשר למקד את הרכישה, לבצע סקר שוק, לבחון את התשואה האפשרית - ולגבש תקציב מתאים. הערכת שווי הערכת שווי על ידי שמאי מקרקעין הינה כלי יעיל לבדיקת שוויו של הנכס המניב, המסייעת לאמוד את התשואה הצפויה ועשוי גם להגדיל את "מרחב התמרון" בכל הנוגע להתמקחות על המחיר הסופי. יש לקחת בחשבון את ההוצאה הנדרשת עבור שכירת שירותיו של שמאי מקרקעין. בדיקה כלכלית יש לבצע בדיקה מקיפה של המקורות הכספיים העצמיים (חסכונות, קרנות, סיוע מבני משפחה וכו'), ושל ההתחייבויות השונות (הלוואות, החזרי משכנתא וכו') במטרה לגבש "תמונת מצב" של היכולת הפיננסית. לאחר מיפוי מדויק של המצב הכלכלי, ניתן להתחיל לגבש תקציב חודשי חדש שיתחשב ברכישה של נדל"ן מניב, בהוצאות הכרוכות במהלך - וגם בתשואה שהנכס צפוי להניב. השורה התחתונה אמורה להיות רכישה מאוזנת ונבונה, בטווח היכולת הפיננסית, תוך התחשבות בהוצאות נוכחיות ועתידיות וגם בהכנסות הצפויות. קבלת משכנתא אם הוחלט לבצע את הרכישה באמצעות קבלת הלוואת משכנתא, הרי שיש לבחון נקודה חשובה: התשואה מהנכס לעומת ההחזר החודשי. כלומר, האם דמי השכירות הצפויים מכסים את ההחזר. חשוב גם לקחת בחשבון שההחזר החודשי של המשכנתא עשוי לגדול במידה והריבית על המשכנתא תעלה. כמו כן כדאי לזכור: קבלת משכנתא כרוכה גם בביטוח המשכנתא (הכולל ביטוח חיים וביטוח נכס). לכן, מעבר להחזר החודשי של המשכנתא, יש לקחת בחשבון גם את תשלומי פרמיית הביטוח. לנקודות אלו יש משקל רב בגיבוש תקציב הרכישה. השקעה אקטיבית בניגוד לחשבון חיסכון או פיקדון בבנק, הנחשבים להשקעה פאסיבית, נדל"ן מניב הוא השקעה אקטיבית. נכס כזה דורש איתור שוכרים, חתימה על חוזים, פיקוח על השוכרים וכמובן, גם תחזוקה שוטפת. הניהול דורש הקצאת זמן – וזמן, כידוע, הוא כסף. במסגרת ניהול עצמאי של נדל"ן מניב, יש לשאת בהוצאות התחזוקה (במידע שלא נקבע בחוזה שהוצאות אלו הן באחראיות השוכר), ולקחת בחשבון אפשרות של פגיעה מסוימת בעבודה השוטפת או במסגרת הזמן הפנוי. מנגד, ניהול נדל"ן מניב באמצעות חברת ניהול או מנהל נכסים / אב בית, הדואגים לתחזוקת הנכס ולפיקוח על השוכרים, כרוך בהוצאה. לכן, כדאי להחליט מראש כיצד ינוהל הנכס ולהביא זאת בחשבון במסגרת בצוע התכנון הפיננסי. עלויות נלוות על התוכנית הכלכלית לקחת בחשבון הוצאות על מסים ותשלומים נלווים, כמו גם את שכר הטרחה של אנשי מקצוע המעורבים בהליך רכישת נדל"ן מניב: שמאי, מתווך, עורך דין המתמחה בנדל"ן ורואה חשבון / יועץ מס. כל ההוצאות הללו מצטברות לסכום בלתי מבוטל שכדאי להביא בחשבון במסגרת התכנון הפיננסי המקדים. כמו כן, במסגרת תכנון התקציב, מומלץ להקצות סכום מסוים להוצאות בלתי צפויות, על סמך ייעוץ של איש מקצוע המתמחה בהשקעות נדל"ן. הסכום הנוסף מיועד, למשל, לכיסוי ההוצאות של תיקון דחוף ויקר בנכס, או כיסוי של תשלומים לרשויות השונות (עירייה, חברת החשמל וכו') בתקופת זמן שבה הנכס יעמוד ריק משוכרים. פוליסת ביטוח כאמור, קבלת משכנתא כרוכה בביטוח משכנתא​ (המשלב ביטוח חיים וביטוח נכס). אם הנכס נרכש ללא משכנתא, הרי שיש לבטח אותו בפוליסה מתאימה מיד עם רכישתו. לכן, על התוכנית הכלכלית לקחת בחשבון גם את תשלומי פרמיית הביטוח. עבודות שיפוץ אם בכוונתכם לבצע בנכס שיפוצים שונים (במטרה לשדרג אותו ולהשביח את ערכו), יש לתכנן מראש תקציב לביצוע השיפוץ ולכלול אותו בתוכנית הכלכלית לרכישת נדל"ן מניב. קנייה משותפת ניתן לשקול רכישת נדל"ן מניב יחד עם שותף או שותפים. השקעה משותפת תפחית את עלויות הרכישה ואת מידת הסיכון שבהשקעה ותצמצם את ההוצאות הנלוות. מנגד, גם הרווחים העתידיים יקטנו בהתאם.

האם הנכס המניב הוא השקעה שתישאר במשפחה לתמיד, או שקיימת תוכנית לממש אותו (למכור) אחרי תקופה מסוימת, למשל 10 או 20 שנה? להחלטה יש משקל מהותי בכל הנוגע לסוג הנכס ולמיקומו. כך, למשל, אם הנכס המניב מיועד להישאר במשפחה לתמיד, ניתן להשקיע בנכס זול יותר הנמצא באזור פחות מפותח - אבל בעל פוטנציאל. אם הנכס מיועד מראש למימוש, כדאי לבצע את הרכישה באזור מפותח או בשלבי פיתוח מתקדמים. האם הכוונה היא לנהל את הנכס המניב באופן עצמאי, או באמצעות חברת ניהול? להחלטה בנושא זה יש משקל רב בבחירת המיקום, מאחר שמגורים באזור המרוחק מאוד מהנכס אינם מאפשרים ניהול שוטף ויעיל (מידע נוסף בנושא ניתן לקרוא בכתבה 'ניהול נכסים – איך עושים את זה?'). האם חשוב לכם שהנכס יהיה ניתן למימוש (ברווח) בתוך תקופה קצרה יחסית? גם להחלטה זו יש חשיבות כלכלית רבה המשליכה, בין השאר, על גודל ההשקעה, סוג הנכס, המיקום וכן על התכנון הפיננסי העתידי, כלומר האם יש לקחת בחשבון השקעה לא נזילה לטווח ארוך, או דווקא השקעה שיהיה ניתן להפיק ממנה רווח בטווח קצר-בינוני. שיקולים נוספים ברכישת נכס מניב יש לבדוק את רמת הסיכון של הנכס, כלומר את הסיכוי לעליית או ירידת הערך. דוגמא: רכישת דירה למגורים באזור זול יחסית אך מתפתח במהירות, עשויה להשביח את ההשקעה: ערך הדירה יעלה וכך גם דמי השכירות. לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. מיקום הנכס צריך לקחת בחשבון את היחס שבין הביקוש לתשואה. מצד אחד, על המיקום להיות מבוקש, כדי לוודא סחירות גבוה של הנכס. מצד שני, יש להתחשב בתשואה הצפויה. אם הכוונה היא לנהל ולתחזק את הנכס המניב באופן עצמאי, כדאי לקחת זאת בחשבון בעת בחירת מיקום הנכס. כלומר, עליו להיות קרוב יחסית לאזור המגורים / העבודה שלכם. אזור מפותח מגדיל את סחירות הנכס. לכן, רכישת נכס מניב המיועד למגורים צריכה להתחשב בתשתית התחבורתית, החברתית (למשל, מוסדות תרבות), החינוכית (למשל, בתי ספר וגני ילדים) והכלכלית (למשל, מרכזי קניות).

​יתרונות מקור הכנסה נוסף מדמי השכירות המתקבלים מהשכרת הנכס. ​השקעה לטווח ארוך המקנה ביטחון כלכלי לעתיד. שמירה על רמת החיים בתקופה שאחרי הפרישה לגמלאות. חסרונות כמו בכל השקעה, קיים סיכוי להפסד - ירידת ערך הנכס או מחירי השכירות, כמו גם הסיכוי שהנכס לא יושכר בתקופות מסוימות עשויים כולם לפגוע בתשואה. נכס מניב הוא השקעה אקטיבית: יש למצוא שוכרים מתאימים, לחתום עימם חוזים ולפקח עליהם. ניהול עצמאי דורש זמן ואנרגיה. ניהול באמצעות חברת ניהול דורש תשלום עמלה. האחזקה השוטפת של נכס מניב כרוכה בהוצאות. ככל שההוצאות יהיו גבוהות יותר - התשואה תרד.